国家住建部（原建设部）于2001年发布了《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），于2005年发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。各地国土、规划部门分别依据两个文件各自制定实施细则，容易造成理解偏差。并且两个《规范》发布距今已十余年，新的建筑形态不断出现，各地根据当地发展状况和自身职能特点又对实施细则进行过多次修订，差异性愈加明显，造成目前报建、产权证办理、缴纳相关规费都出现了建筑面积计算标准不统一问题，直接导致开发商开发成本增加，一定程度上影响了行政审批的公正性和开发建设单位的积极性，间接给抑制房价增加了难度。

以重庆为例，规划、国土部门依据住建部两个《规范》分别出台了《重庆市计容建筑面积计算规则》（规划局）、《重庆市规划局建筑工程经济技术指标复核标准》（规划局）、《重庆市房屋面积测算实施细则》（国土局）等具体执行文件及一系列与之相应的配套文件，在建筑面积测量和计算上差异明显，甚至存在明显矛盾的地方。以代表性较强西部第一高楼——重庆环球金融中心为例：项目在报规划审批时，规划部门根据《重庆市计容建筑面积计算规则》和《重庆市建筑工程经济技术指示复核标准》，核准项目总建筑面积204611.63㎡，而在办理预售许可证时，国土部门根据《重庆市房屋面积测算实施细则》，核准的项目总建筑面积为204516.59㎡，其中可办理产权登记的面积为196649.77㎡，不应分摊的建筑面积达7866.82㎡。经比对及分析两个部门的面积计算准则，面积计算存在的差异主要包括以下几个方面：1、在楼层内未设开门的电梯井道是否列入可售面积存在差异；2、对避难层设置的避难间是否列入分摊面积存在差异；3、该项目以节能减排为环保标准，用玻璃幕墙取代砖墙作为围护结构，幕墙与建筑主体结构外边缘间的空间是否列入建筑面积计算范围未作明确规定（此情况在超高层建筑中较为普遍）。

存在以上差异的原因：

一、电梯井道面积计算问题。住建部两《规范》关于共有建筑面积的分摊的内容包含了“电梯井”，未设开门的电梯井道是否列入分摊面积（理解为可售面积）未予说明，地方在执行时造成差异，重庆市规划部门认定，建筑物内的电梯井应按建筑物的自然层面积（理解为可售面积）计算；而国土部门认定，未设开门的电梯井道列入不应分摊面积（理解为不可售面积）。

二、避难间面积计算问题。因近几年超高层综合体建筑发展迅速，而住建部两《规范》对超高层建筑中避难层面积计算规则暂未有明确规定，规划部门在执行时将其按自然层面积计算（理解为可售面积），而国土部门在执行时将其列入了不应分摊面积（理解为不可售面积）。按建筑功能考虑，避难间应属于建筑本身的共有建筑部分，应列入公摊面积更为合理。

三、幕墙与建筑主体结构外边缘间的空间问题。住建部《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.21条规定“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积”，重庆规划部门照此执行，而国土部门按照《重庆市房屋面积测算实施细则》第3.3.13条规定“建筑物玻璃幕墙仅作为装饰幕墙与建筑物的外墙间的空间列入不计算建筑面积的范围”执行。因住建部两《规范》未界定幕墙与建筑主体结构外边缘间的空间的计算原则，地方在执行时造成差异。

同时，因地方职能部门对建筑面积核准用途不同，国土部门主要用于办理产权登记，规划部门主要用于核算容积率等经济技术指标，上述原因造成的面积差异最终导致建设单位开发建设项目的面积缩水，从而大大增加了开发成本，也不可避免地导致了房屋销售价格上涨，从而影响了房地产市场的整体宏观调控。建议：

一、住建部修订对建筑物（含超高层建筑）面积的计算标准，将两《规范》合二为一，并根据目前房地产行业的现实状况进行修订，除了具有指导意义外，要尽可能让地方执行时具有理解统一性和可操作性。

二、各相关职能部门依据统一标准认定计算结果，相关费用的收取应依据该认定结果执行，各类权证上的面积标注也应与该认定结果统一。根据重庆实际操作经验，目前规划部门计算标准比较科学合理，原因是：第一，建筑面积适范围较广，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑的面积计算；第二，计算原则较为科学、合理，且更贴近住建部《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的相关规定；第三，规划部门与其他行政职能部门及相关企事业单位的衔接最为紧密，土地出让金及相关规费的缴纳、施工单位的造价等均以规划部门标准为依据，有利于各环节的形成统一原则，避免互相扯皮。

因此，关于建筑面积的计算，建议住建部以《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）为准进行修订，各地职能部门照此为唯一标准执行，避免相互矛盾的情况发生。